该宗地位于麓湖板块，占地约37.14亩，容积率约1.5，起拍楼面地价约13000元/㎡，紧邻润达丰滨江去年拿下的约44亩地块，即预计于近期入市的麓湖·丽世缦华项目。

　　除西侧紧邻锦江之外，该宗地最大的关注点在于——根据土地出让文件，它将成为天府新区首个采用《四川天府新区直管区公园城市规划管理创新规定（2024）》（以下简称《创新规定》）的项目。

　　今年5月1日，《创新规定》正式实施。在多项规划指标上历史性的突破，让其一出台就在社交平台上被网友形容为“产品的再次迭代”。

　　那么，究竟天府新区的《创新规定》与成都市规划和自然自然局发布的《成都市规划管理技术规定（2024）征求意见稿》（以下简称《市规划新规》）有何不同？麓湖37亩地块的入市，将带来怎样的产品迭代？

　　从土地出让文件可以明确看到，“需结合《创新规定》相关要求进行产品规划。如：建筑高度超过33米的住宅首层应设置架空层；新建建筑采用空享阳台、生态阳台、屋顶绿化、底层架空绿化等多类型立体绿化。”

　　在天府新区多家房企人士看来，尽管《创新规定》在架空层设置等维度上表述与《市规划新规》有所区别，但最大的不同是在生态阳台的设计要求上：

　　《市规划新规》只是提到了阳台、飘窗等半开敞房间的板率从15%提升至20%，鼓励设置生态阳台等；而《创新规定》则给出了具体的细则，“对建筑面积超过144㎡的住宅开展生态建筑试点，总体绿容率（绿容率是指小区内各类植被叶面积总量与小区占地面积的比值）不低于3.5，并实行容积率奖励政策。生态阳台不计入板户比，不计入建筑面积，不计入该套住宅产权建筑面积。”同时，每户生态阳台的水平投影面积不应大于该住宅户型建筑面积的25%且不超过50平方米，每户宜设置1处生态阳台……”

　　无疑，对于房地产开发企业，《创新规定》是从政策层面鼓励建设“第四代住宅”；对于购房者，变化将更为直观。

　　按照新规推算，建筑面积约144㎡的户型，生态阳台的面积可达约36㎡，且这部分为全赠送；而如果户型面积段做到200㎡+，赠送面积则可高达约80㎡。

　　要知道，天府新区2023年上半年之前的项目，得房率普遍约在85%左右；到了下半年，以龙湖·天府晴川为代表，得房率提升到约90%-95%。一旦全部执行《创新规定》，最高得房率将首次达到约125%，二是生态阳台将成为建面144㎡以上产品的标配，这些对居住品质的提升都将更具颠覆性。

　　这也是为什么，《创新规定》出台后，社交平台上的网友们会评价为“产品的再次迭代。”

　　若从产品迭代角度来看，网友们说的不无道理；但看实际操作层面，开发商还有很长一段路要走，如何彻底解决此前“第四代住宅”建设中的“痛点”便是其中的关键。

　　2018年7月，该项目以均价1.2万元/平米的清水价格取证获，最高价更是达到19660元/㎡。当时。凭借“第四代住宅”的头衔，七一城市森林花园开盘便售罄。即便开发商提出需额外再支付30万元用于绿化庭院的使用，购房者也照样买单。这样算下来，这个新都的项目最高单价已突破2万元/㎡。

　　当年，因其在居住模式和垂直绿化上的创新，七一城市森林花园荣获“亚洲不动产绿色人居大奖”。此后，央视不止一次报道提及。

　　但好景不长，七一城市森林花园的后期使用问题也随之而来。在小红书等平台上，颇受诟病的便是隐私问题。

　　开发商为了突出每家的生态阳台，使用了奇数和偶数层相错开的设计，上下层之间，低层阳台被一览无余，甚至有部分房源的卧室直对下一层的阳台。

　　实际居住层面问题的暴露，让七一城市森林花园在当前二手房市场的表现远不及新房阶段。贝壳找房APP显示，目前该项目有48套房源挂牌，8月共成交2套，成交单价均在1.2万元/㎡。

　　不过，在房企们看来，《创新规定》能使隐私问题得到解决。因为明确提出，生态阳台的外挑尺寸宜在4-6m之间，且高度不低于6m。同时，最新的设计思路是将客厅、餐厅、厨房以及生态阳台联动在一起，解决了原来所谓第四代住宅存在的隐私、采光等问题。

　　“我忍不住看着酒店房间对面的这个小区，每家每户都有巨大的阳台，上面生长。着很多植物，有足够的空间可以让业主在阳台上自有发挥。我敢打赌住在这里的人一定会很幸福……”

　　这是不久前吴彦祖来成都时，在其个人社交平台晒出的照片及文字。由于他的“隐藏身份”是建筑师，毕业于美国俄勒冈大学建筑系，毕业后做了一段时间建筑工作后，才改行进入演艺圈，吴彦祖的这篇小作文率先在成都楼市出了“圈”。

　　眼尖的网友很快认出，被“阿祖”夸赞的小区是位于高新区世纪城板块的天鹅湖花园。该小区建于2007年，被看作是成都“第四代住宅”的开山鼻祖。入市之初，被誉为“媲美巴比伦的空中花园”。

　　2007年，项目以5800元/㎡的价格开盘；2017年二手房成交价突破1万元/㎡。截至目前，房价始终都未超过2万元/㎡。但同样是2017年以来，高新区其他板块二手房成交价几乎都已翻倍。

　　吴彦祖眼中的“香馍馍”，却并未受到成都人的青睐，背后暴露的正是前期“第四代住宅”的又一“痛点”——后期管理。

　　服务已跟不上房屋老化的节奏，湖景及园林景观日常维护不足，对业主违规行为的监督不严，这些都加速了小区的老化。

　　“试点项目办理规划手续时，建设单位应提交承诺书，承诺建设项目的生态阳台与主体建筑统一规划、整体设计、同步实施、同步验收。房屋销售过程中应通过立体绿化维护基金等方式，将生态阳台的功能用途、后期维护等纳入房屋销售合同，生态阳台禁止私搭乱建违法建设。”

　　具体执行成效如何，或成为后续天府新区项目市场表现的又一关键点，以及房企的新赛道。

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